Beratungskosten zur (vorzeitigen) Beendigung des Mietverhältnisses und Abfindungszahlungen an die weichenden Mieter sind Werbungskosten, wenn das Objekt weiterhin der Einkünfteerzielung dient. Das gilt auch dann, wenn das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt und die Wohnung anschließend an nahe Angehörige vermietet wird. So lautet das Urteil des FG Sachsen.
Grundsatz
Aufwendungen für das Vorhalten einer Mietwohnung sind Werbungskosten, wenn die Anmietung durch den Beruf bzw. durch die Erzielung steuerpflichtiger Einnahmen veranlasst ist, d. h., wenn sie hierzu in einem steuerrechtlich anzuerkennenden wirtschaftlichen Zusammenhang stehen. Ob ein solcher Zusammenhang besteht, muss im Wege einer wertenden Betrachtung aller Umstände des konkreten Einzelfalls festgestellt werden.
Sachverhalt
Die Steuerpflichtige machte Beratungskosten für die Beendigung von zwei Mietverhältnissen aufgrund Eigenbedarfskündigung und für an die Altmieter geleistete Zahlungen infolge des vorzeitigen Auszugs geltend.
Darüber hinaus setzte sie Instandhaltungskosten für die Zusammenlegung der beiden freigewordenen Zwei-Zimmer-Wohnungen sowie Herstellungskosten als Werbungskosten ab. Weiterhin begehrte sie die Berücksichtigung eigener Mietaufwendungen als Werbungskosten. Die Anmietung der Wohnung sei erforderlich gewesen für Gespräche mit Mietern, mit dem Verwalter, für Absprachen vor Ort mit Handwerkern, Bauingenieuren usw., insbesondere aufgrund der im Streitjahr erfolgten Umbaumaßnahmen.
Das FA erkannte die Aufwendungen für die Anmietung der Wohnung im Rahmen der Veranlagung nicht als Werbungskosten an, da der zeitliche Umfang, der auf die Vermietung entfalle, nicht nachgewiesen sei. Weiter lehnte es die Berücksichtigung der Aufwendungen für Abstandszahlungen an die vormaligen Mieter sowie Beratungskosten als Werbungskosten ab. Diese Kosten seien aufgrund der Kündigung wegen Eigenbedarfs entstanden und stünden daher nicht mehr in einem unmittelbaren Zusammenhang mit der Einkünfteerzielung, sondern zählten zu den Kosten der privaten Lebensführung. Die geltend gemachten Herstellungskosten sowie die Instandhaltungskosten wurden erklärungsgemäß berücksichtigt.
Entscheidung
Nach erfolglosem Einspruchsverfahren gab das FG der Klage hinsichtlich der Beratungskosten und Abstandszahlungen statt. Im Übrigen wies es die Klage ab:
a) Beratungskosten: Die als Beratungskosten für die Kündigung aufgrund Eigenbedarfs geltend gemachten Aufwendungen sind als Werbungskosten anzuerkennen.
Beratungskosten zur (vorzeitigen) Beendigung des Mietverhältnisses sind unter der Voraussetzung als Werbungskosten abziehbar, wenn das Objekt weiterhin der Einkünfteerzielung dient. Darlegungs- und nachweispflichtig für das Weiterbestehen einer Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich vormals dauerhaft vermieteten, aktuell jedoch wegen Eigenbedarfs gekündigten Wohnraums, ist der Steuerpflichtige.
Eigenbedarf liegt auch dann vor, wenn der Vermieter die Wohnung für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt, sodass die Einkünfteerzielungsabsicht im Fall des Eigenbedarfs fortbestehen kann, wenn eine (entgeltliche) Vermietung an den Familienangehörigen oder den Haushaltsangehörigen (so auch im Streitfall) beabsichtigt ist.
Im Streitfall hatte die Steuerpflichtige ihre Einkünfteerzielungsabsicht zu keiner Zeit aufgegeben. Sie hatte den Eigenbedarf mit der Überlassung des frei werdenden Wohnraums an ihre Tochter sowie deren Töchter und den Lebensgefährten der Tochter begründet.
b) Abstandszahlungen: Weiter ist ein Werbungskostenabzug für Abstandszahlungen an die vormaligen Mieter anzuerkennen. Denn die Abstandszahlungen stehen im Zusammenhang mit der anschließenden entgeltlichen Vermietung an die Tochter und dienten demgemäß dem Abschluss eines neuen Nutzungsverhältnisses.
c) Mietaufwendungen: Die von der Steuerpflichtigen geltend gemachten Mietaufwendungen für die Anmietung der Wohnung sind nicht als Werbungskosten abziehbar. Aufwendungen für das Vorhalten einer Mietwohnung sind Werbungskosten, wenn die Anmietung durch die Erzielung steuerpflichtiger Einnahmen veranlasst ist, d. h., wenn sie hierzu in einem steuerrechtlich anzuerkennenden wirtschaftlichen Zusammenhang steht. Ob ein solcher Zusammenhang besteht, muss im Wege einer wertenden Betrachtung aller Umstände des konkreten Einzelfalls festgestellt werden.
Im Streitfall hat die Steuerpflichtige zwar eine Auflistung über die einzelnen Tage vorgelegt, an denen sie anlässlich ihrer Vermietertätigkeit in der Wohnung vor Ort gewesen sei. Auch hat sie per E-Mail und auf andere Weise geführte Korrespondenzen mit der Hausverwaltung, mit Handwerkern, mit Mietern usw. vorgelegt. Jedoch lässt sich keinem der vorgelegten Dokumente eine Vermietungstätigkeit bzw. hausverwaltende Tätigkeit der Steuerpflichtigen entnehmen. Da die Steuerpflichtige nicht nachgewiesen hatte, dass das Vorhalten der Wohnung im wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit steht, sind die Aufwendungen für die Anmietung der (Zweit-)Wohnung den Kosten der privaten Lebensführung zuzuordnen.
fundstelle
FG Sachsen-Anhalt 7.10.21, 4 K 550/20, rkr.
